BGH VIII ZR 234/13
Verwertung der Kaution wegen streitiger Forderungen unzulässig

Die Mieterin einer Wohnung machte gegen den Vermieter eine Mietminderung geltend. Der Vermieter ließ sich aufgrund der streitigen Mietforderungen während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Eine Zusatzvereinbarung der Vertragsparteien zu § 7 des Mietvertrags bestimmt:

„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen. […]“

Die Mieterin klagt daraufhin vor dem Amtsgericht und verlangt, den Kautionsbetrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Berufung des Beklagten wurde durch das Berufungsgericht zurückgewiesen.

Auch die Revision des Beklagten hat keinen Erfolg.

Der BGH verweist auf die Ausführungen des Berufungsgerichts, die einer rechtlichen Nachprüfung standhalten.

Demnach sei der Beklagte nicht berechtigt gewesen, während des Mietverhältnisses wegen der hier streitigen Mietforderungen auf die Kaution zuzugreifen. Eine Befriedigung des Vermieters aus der Kaution während des Mietverhältnisses dürfe grundsätzlich nur erfolgen, wenn seine Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sei. Dies ergibt sich aus dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Der Vermieter hat die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sie dient laut BGH nicht dazu dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter zu eröffnen.

Die Klägerin hat daher gemäß § 280 Abs. 1, § 551 BGB Anspruch auf Wiedergutschrift der Kaution.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Zusatzvereinbarung, wie hier zu § 7 des Mietvertrags, ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.