Miet- und Pachtverhältnisse in der Corona-Krise

17.05.2020

 

Der massive Anstieg der Infektionen mit dem Coronavirus führte bundesweit dazu, dass die Behörden im März 2020 die Schließung von Freizeit- und Kultureinrichtungen, Kinderbetreuungseinrichtungen, Gastronomiebetrieben und Einzelhandelsgeschäften angeordnet haben und öffentliche Veranstaltungen untersagt wurden. Diese Drosselung des sozialen und Wirtschaftslebens bringt aufseiten der Beschäftigten erhebliche Einkommensverluste, aufseiten der Unternehmen einen erheblichen Rückgang des Umsatzes und des Gewinns. Angesichts dieser Entwicklung stand bei vielen Mietern / Pächtern neben der Sorge um ihre Gesundheit nicht nur die Befürchtung im Raum, ihren Arbeitsplatz zu verlieren, sondern infolge des Einkommensverlusts auch ihre Wohnung. Für die Unternehmen wäre der Wegfall ihres Standortes gleichfalls existenzgefährdend.

Vor diesem Hintergrund wurde am 27.03.2020 das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht im Bundestag beschlossen, das in Art. 5 § 2 durch eine Neufassung des Art. 240 EGBGB den Schutz der Mieter und Pächter vor Kündigungen in Zeiten der Corona-Krise vorsieht.

Ausgangslage

Nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB können Mietverhältnisse aus wichtigem Grund bereits dann außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Das gilt gemäß § 581 Abs. 2 BGB entsprechend für den Pachtvertrag.

Die Bundesregierung geht davon aus, dass sich die wirtschaftlichen Verluste der vielen Betroffenen auf durchschnittlich mehr als zwei Monatsmieten belaufen werden und nur einem Teil der Betroffenen Sozialleistungen zustehen dürften. Selbst dann sei unklar, ob diese rechtzeitig ausgezahlt werden können. Die gleiche Unsicherheit gelte für die finanziellen Hilfen an die Unternehmen (vgl. Formulierungshilfe der Bundesregierung zum Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, S. 2).

Parallel ist höchst unklar, ob sich Mieter und Pächter etwa wegen ihrer finanziellen Einbußen infolge der Corona-Krise auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB berufen können mit der Folge, dass der jeweilige Vertrag anzupassen ist. Auch Vorschläge, die im Falle der hoheitlich verfügten Schließung von Geschäftslokalen einen Wegfall der Pflicht zur Miet- / Pachtzahlung nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB annehmen, sind angesichts der fehlenden Rechtsprechung zu diesen Fragen mit großer Ungewissheit behaftet.

Diese Fragen werden mit den im Gesetz enthaltenen Maßnahmen nicht ausgeräumt, ihrer Dringlichkeit jedoch entscheidend begegnet.


Modifizierte Rechtslage

Der Gesetzgeber hat zur Abmilderung der wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie für Mieter und Pächter folgende Änderungen im Mietrecht vorgenommen:

Befristetes Kündigungsverbot

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht sieht in Art. 5 eine Neufassung des Artikels 240 EGBGB vor, mit dem u.a. die Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen beschränkt wird. Nach § 2 des geänderten Art. 240 EGBGB soll der Vermieter den Mietvertrag über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen können, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Diese Regelung soll bis zum 30.06.2022 gelten, das heißt, bis zu diesem Datum ist eine Kündigung wegen eines Mietrückstandes aus dem benannten Zeitraum unzulässig. Das gleiche gilt für Pachtverträge. Erfasst werden als Mietverträge solche über Wohn- wie über Gewerberäume. Bis zu benanntem Zeitpunkt hat der Mieter / Pächter Zeit, seine ausstehenden Verbindlichkeiten aus Miet- oder Pachtzins vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 gegenüber dem Vermieter / Verpächter zu tilgen. Ein Verzug mit Zahlungen, die nicht Miete sind, ist vom Kündigungsschutz hingegen nicht umfasst. Dies bedeutet, dass Kaltmiete sowie Nebenkostenabschlag umfasst sind. Nicht umfasst, sind hingegen nach derzeitiger Auffassung Zahlungen wie z.B. die gesonderte Leistung auf die erfolgte Betriebsnebenkostenabrechnung als einmalige jährliche Leistung. Wörtlich nicht umfasst, aber jedenfalls nach dem Sinn und Zweck der Kündigungsschutzvorschrift muss davon ausgegangen werden, dass auch eine Verpflichtung zur Wiederauffüllung der Mietkaution unter den Ausschluss fällt (Mahdi/Rosner NZM 2020, 416, 421). Anderenfalls ließe sich durch Verwertung der Mietkaution und nachträgliche Einforderung des Auffüllens der Kündigungsschutz umgehen. Darüber hinaus muss die Nichtzahlung auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Insoweit ist eine Kausalitätszusammenhang erforderlich. Nach dem Zweck des Gesetzes besteht ein solcher Zusammenhang jedenfalls dann nicht, wenn dem Mieter / Pächter eine Zahlung aus anderen Einnahmen ohne Liquiditätsschwierigkeiten möglich ist. (vgl. Schmidt-Kessel/Möllnitz NJW 2020, 1103, 1106; Artz in: Schmidt, COVID-19, Rechtsfragen zur Corona-Krise, Rn. 41).

Von diesem Kündigungsausschluss wird bei Wohnraummietverträgen gemäß der Begründung der Bundesregierung auch die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB erfasst (vgl. Formulierungshilfe der Bundesregierung zum Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, S. 42). Um einen umfassenden Schutz des Mieters zu gewährleisten, ist die Einbeziehung von § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB notwendig. Dabei darf nicht außer Acht gelassen werden, dass die ordentliche Kündigung lediglich in Bezug auf die Pflichtverletzung in Form der Nichtleistung des geschuldeten Mietzinses für den Zeitraum bis zum 30.06.2020 ausgeschlossen ist. Eine ordentliche Kündigung wegen anderer schuldhafter und nicht unerheblicher Pflichtverletzungen bleibt nach wie vor möglich.

Beweislast / „Beruhen“

Das Beruhen der Nichtleistung auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie ist dabei vom Mieter/Pächter glaubhaft zu machen, eine gesetzliche Vermutung hierfür gibt es nicht. Somit gelten abgesenkte Anforderungen gegenüber § 286 ZPO. Eine umfassende Darlegung der finanziell starken Belastung sowie der Nichtvorhandenen liquiden Reserven kann hingegen später u.U. erforderlich sein. Als Beispiele für die Beweisführung durch den Mieter / Pächter werden insbesondere benannt:

  • Bescheinigungen über die Gewährung von staatlichen Leistungen
  • Bescheinigungen des Arbeitsgebers und andere Nachweise des Einkommens- oder Verdienstausfalls / Vollständiger Verlust des Arbeitsplatzes
  • Eidesstattliche Versicherung über die Vermögensverhältnisse
  • Bei Gewerbeimmobilien insbesondere der Nachweis, dass der Betrieb aufgrund behördlicher Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt ist. Hier kann im streitigen Verfahren ein genauer Nachweis der erheblichen finanziellen Belastung erforderlich sein.

Hingegen besteht kein gesonderter Kündigungsschutz,

  • wenn die Miete aus Monaten vor dem 01.04.2020 schon nicht gezahlt worden ist, denn dann fällt der Zahlungsverzug nicht ausschließlich in den durch den geänderten Art. 240 EGBGB geschützten Zeitraum und beruht somit nicht allein auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie. Hier kann bereits der Verzug mit der Mietzahlung aus März ein Indiz darstellen, dass kein ausreichender Kausalzusammenhang vorliegt.
  • wenn dem Mieter anderweitige Eigenmittel zur Verfügung stehen, aus denen die Zahlungsverpflichtung bewirkt werden kann.
  • wenn andere Kündigungsgründe vorliegen.


Keine Abweichungsmöglichkeit zulasten des Mieters / Pächters

Von den Regelungen darf gemäß § 2 Abs. 2 des geänderten Art. 240 EGBGB nicht zum Nachteil des Mieters / Pächters abgewichen werden. Sie sind somit zwingendes Recht und einer Änderung durch individuelle Abrede nicht zugänglich.

Verlängerungsoption seitens des Gesetzgebers

Der Bundesregierung wurde die Möglichkeit eingeräumt, auf den weiteren Verlauf der Corona-Krise flexibel zu reagieren, indem § 4 des geänderten Art. 240 EGBGB vorsieht, dass die Unzulässigkeit der Kündigung wegen Mietrückständen per Verordnung auch auf den Zeitraum vom 01.07.2020 bis 30.09.2020 erweitert werden kann. Dann wären auch die entsprechend in diesen Monaten entstehenden Zahlungsrückstände unter den benannten Voraussetzungen von den Gründen zur Kündigung ausgenommen.

Kein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters / Pächters

Ausdrücklich nicht umfasst ist ein Leistungsverweigerungsrecht zugunsten des Mieters / Pächters gegenüber dem Vertragspartner. Zwar ist gemäß § 1 Abs. 1, 2 des geänderten Art. 240 EGBGB ein Leistungsverweigerungsrecht zugunsten von Verbrauchern und Kleinstunternehmern bei Dauerschuldverhältnissen, die vor dem 08.03.2020 geschlossen worden sind, vorgesehen. Von diesen Regelungen sind diejenigen der Miet- und Pachtverhältnisse gemäß § 1 Abs. 4 Nr. 1 des geänderten Art. 240 EGBGB ausgenommen. Insoweit steht dem Mieter / Pächter kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Die Ausnahme der Miet- und Pachtverhältnisse ist konsequent, denn der Vertragsgegenstand kann und wird weiterhin genutzt werden. Da die Kündigung aus Verletzung der Zahlungspflicht, soweit auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhend, hingegen ausgeschlossen ist, besteht ein ausreichender Schutz für diejenigen Mieter / Pächter, die lediglich aufgrund der Pandemie in Zahlungsverzug geraten sind.

Anderweitige Kündigung bleibt zulässig

Wichtig ist, dass es sich bei dieser Maßnahme lediglich um eine dem Kündigungsschutz dienende handelt. Insoweit hat vor allem der Wortlaut der Vorschrift Bedeutung, wonach der Vermieter nicht „allein“ wegen der Nichtleistung der Miete aus dem benannten Zeitraum infolge der Auswirkungen der Corona-Pandemie kündigen darf. Demgemäß bleibt eine Kündigung zulässig, sofern sie nicht allein auf Mietrückstände im Zeitraum April bis Juni gestützt wird. Hat der Mieter etwa neben dem benannten Zeitraum auch im März nicht die Miete gezahlt oder zahlt sie im Juli nicht, bleibt die Kündigung zulässig, da diese dann nicht „allein“ wegen der Mietrückstände aus dem unter Kündigungsschutz gestellten Zeitraum erfolgt. Eine Kündigung aus anderen Gründen bleibt ebenfalls möglich. Ferner bleibt ausweislich der Gesetzesbegründung die ordentliche Kündigung in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich, die keines Grundes bedarf (z.B. § 580a BGB).

Schadensersatzansprüche / Bestand Verzugszinsen / Kein Klageverzicht

Weiterhin ist zu beachten, dass der Anspruch des Vermieters / Verpächters auf Zahlung unangetastet bleibt, da wie ausgeführt kein Leistungsverweigerungsrecht besteht. Das dürfte auch für Schadensersatzansprüche aus Verzug gelten und dort insbesondere für die Verzugszinsen nach §§ 286 Abs. 1, Abs. 4, 288 Abs. 1 BGB, da wohl auch bei einschneidenden Einkommensverlusten des Mieters von einem Verschulden hinsichtlich der Nichtzahlung der Miete auszugehen ist. Hieran ändert der Kündigungsschutz nichts. Im Übrigen führt der unveränderte Zahlungsanspruch dazu, dass es dem Vermieter / Verpächter auch weiterhin möglich ist, gegen den Mieter aufzurechnen, eine Mietkaution zu verwerten oder das Vermieterpfandrecht geltend zu machen. Zudem bleibt es dem Vermieter entsprechend den Ausführungen möglich, die Miete samt Verzugszinsen im Klageweg geltend zu machen. Unter wirtschaftlichen Aspekten sollte berücksichtigt werden, dass für den Zeitraum bis zur Rückzahlung Verzugszinsen anfallen können. Insoweit empfiehlt sich eine zeitnahe Tilgung, um die Verbindlichkeit nicht anwachsen zu lassen. Nach Ablauf des 30.06.2022 kann der Vermieter / Verpächter kündigen, wenn eine Rückzahlung nicht erfolgt ist.

Wegfall der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB

Eine generelle Beschränkung der Regelung zur Vertragsanpassung bei Wegfall der Geschäftsgrundlage lässt sich der Neuregelung des Art. 240 § 2 EGBGB nicht entnehmen. Bezogen auf die Gesetzesbegründung ist Sinn und Zweck der Regelung, wie eingangs erwähnt, die Bestandssicherung sowohl des Wohn- als auch des Gewerberaums. Eine Sperrwirkung ist dem Wortlaut der Neuregelung nicht ersichtlich. Während die Wohnfunktion weiterhin voll erfüllt werden kann, stellt sich beim Gewerberaum entsprechend für den Mieter die Frage, ob eine angemessene Herabsenkung des Mietzinses für den Zeitraum der behördlichen Beschränkungen über die Regelung des § 313 BGB möglich ist. Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (§ 313 Abs. 1 BGB). Unabhängig von der individuellen Ausgestaltung des Vertrags ist von entscheidender Bedeutung, wer das Nutzungsrisiko im Mietverhältnis zu tragen hat. Grundsätzlich obliegt das Risiko der vorgesehenen Nutzung dem Mieter. Der Gesetzgeber hat diesbezüglich unter den besonderen Umständen einer Pandemie keine weitergehende Regelung getroffen. Eine rechtliche Beurteilung der Rechtsprechung bleibt hier abzuwarten. Gleichwohl wäre vertretbar, das Nutzungsrisiko im Fall einer umfassenden Pandemie sowohl Mieter als auch Vermieter aufzuerlegen und somit den Anspruch auf Anpassung des Vertrages in Betracht zu ziehen. Zwar ist der Mieter als Adressat der Schließungsanordnung betreffend die Geschäfte in erster Linie durch den Staat in seiner Nutzungsmöglichkeit beschränkt. Andererseits hätte auch eine Anordnung der Zugangsbeschränkungen an die Eigentümer ergehen können, sodass dem Vermieter die Zurverfügungstellung des Gewerberaums zur ordnungsgemäßen Nutzung unmöglich geworden wäre. In dem Fall wäre die Risikoverteilung zu Lasten des Vermieters ergangen. Dass der Gesetzgeber hier eine bewusste Entscheidung zu Lasten des Mieters getroffen hat, ist nicht ersichtlich. Allerdings bleibt zu beachten, dass ausschließlich zum Kündigungsschutz eine zusätzliche Neuregelung erfolgt ist. Ein Leistungsverweigerungsrecht besteht durch explizite Regelung nicht im Miet- / Pachtverhältnis, sodass grundsätzlich vom gesetzgeberischen Willen einer vollumfänglichen Zahlungsverpflichtung des Mieters / Pächters auszugehen ist. Allerdings werden bei der Gewerberaummiete die möglichen Ertragschancen bei der Kalkulation des Mietzinses regelmäßig in die Berechnung eingeflossen sein. Eine pauschale Risikozuweisung könnte hier unbillig und im Einzelfall abweichend zu beurteilen sein. Für die Wohnraummiete stellt sich diese Frage aufgrund der weiterhin bestehenden Nutzungsmöglichkeit hingegen nicht.

Räumungsschutz

Regelungen zum Schutz vor der Räumung aus bereits bestehender oder nun ergehender Räumungsklage aufgrund vorheriger Kündigung, gewährt der Gesetzgeber mit den Neuregelungen hingegen nicht. Grundsätzlich besteht auf Antrag gemäß § 721 Abs. 3 ZPO die Möglichkeit eine Räumungsfrist gerichtlich zu verlängern. Das Landgericht Berlin hat durch Beschluss (LG Berlin, Beschluss vom 27.03.2020 - 67 S 16/20, BeckRS 2020, 4426) vom 27.03.2020 aufgrund der besonderen Umstände, dass durch landesrechtlichen Verordnungen und dem Erliegen des öffentlichen Lebens die Suche eines entsprechenden Ersatzwohnraums nicht möglich gewesen ist, einem entsprechenden Verlängerungsantrag stattgegeben.


Fazit

Mit dieser schnellen Maßnahme dürfte der Gesetzgeber für große Erleichterung gesorgt haben. Der Kündigungsschutz sorgt zumindest für eine Sicherung des Status quo. Der besondere Kündigungsschutz sichert den Betroffenen den weiterhin benötigten Wohnraum sowie den für das eigene Unternehmen existenziellen Standort. Aus wirtschaftlicher Sicht ist es jedoch ratsam, mit dem Vermieter / Verpächter eine einvernehmliche Regelung zu finden, um eine durch Verzugszinsen und ausstehende Mietzahlungen eine punktuell stark erhöhte Belastung nach Abklingen der Covid-19-Pandemie zu vermeiden.