Kündigungsschutz für Mieter und Pächter in der Corona-Krise

15.04.2020

 

Der massive Anstieg der Infektionen mit dem Coronavirus hat bundesweit dazu geführt, dass die Behörden im März 2020 die Schließung von Freizeit- und Kultureinrichtungen, Kinderbetreuungseinrichtungen, Gastronomiebetrieben und Einzelhandelsgeschäften angeordnet haben und öffentliche Veranstaltungen untersagt wurden. Diese Drosselung des sozialen und Wirtschaftslebens bringt aufseiten der Beschäftigten erhebliche Einkommensverluste, aufseiten der Unternehmen einen erheblichen Rückgang des Umsatzes und des Gewinns. Angesichts dieser Entwicklung stand bei vielen Menschen neben der Sorge um ihre Gesundheit nicht nur die Befürchtung im Raum, ihren Arbeitsplatz zu verlieren, sondern infolge des Einkommensverlusts auch ihre Wohnung. Für die Unternehmen wäre der Wegfall ihres Standortes gleichfalls existenzbedrohend.

Vor diesem Hintergrund wurde am 27.03.2020 das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht im Bundestag beschlossen, das in Art. 5 § 2 durch eine Neufassung des Art. 240 EGBGB den Schutz der Mieter und Pächter vor Kündigungen in Zeiten der Corona-Krise vorsieht.

 

 

Bisherige Rechtslage

Nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB können Mietverhältnisse aus wichtigem Grund bereits dann außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Das gilt gemäß § 581 Abs. 2 BGB entsprechend für den Pachtvertrag.

Die Bundesregierung geht davon aus, dass sich die wirtschaftlichen Verluste der vielen Betroffenen auf durchschnittlich mehr als zwei Monatsmieten belaufen werden und nur einem Teil der Betroffenen Sozialleistungen zustehen dürften. Selbst dann sei unklar, ob diese rechtzeitig ausgezahlt werden können. Die gleiche Unsicherheit gelte für die finanziellen Hilfen an die Unternehmen (vgl. Formulierungshilfe der Bundesregierung zum Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, S. 2).

Dabei ist noch immer höchst unklar, ob sich Mieter und Pächter etwa wegen ihrer finanziellen Einbußen infolge der Corona-Krise auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB berufen können mit der Folge, dass der jeweilige Vertrag anzupassen ist. Auch Vorschläge, die im Falle der hoheitlich verfügten Schließung von Geschäftslokalen einen Wegfall der Pflicht zur Miet- / Pachtzahlung nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB annehmen, sind angesichts der fehlenden Rechtsprechung zu diesen Fragen mit großer Ungewissheit behaftet.

Diese Fragen werden mit den im Gesetz enthaltenen Maßnahmen nicht ausgeräumt, ihrer Dringlichkeit jedoch entscheidend begegnet.


Modifizierte Rechtslage

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht sieht in Art. 5 eine Neufassung des Artikels 240 EGBGB vor, mit dem u.a. die Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen beschränkt wird. Nach § 2 des geänderten Art. 240 EGBGB kann der Vermieter den Mietvertrag über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Diese Regelung soll bis zum 30.06.2022 gelten, das heißt, bis zu diesem Datum ist eine Kündigung wegen eines Mietrückstandes aus dem benannten Zeitraum unzulässig. Das gleiche gilt für Pachtverträge. Erfasst werden als Mietverträge solche über Wohn- wie über Gewerberäume.

Von diesem Kündigungsausschluss wird bei Wohnraummietverträgen gemäß der Begründung der Bundesregierung auch die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB erfasst (vgl. Formulierungshilfe der Bundesregierung zum Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, S. 42).

Das Beruhen der Nichtleistung auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie ist dabei vom Mieter/Pächter glaubhaft zu machen, eine gesetzliche Vermutung hierfür gibt es nicht. Insofern als Glaubhaftmachungsmittel aber bereits die eidesstattliche Versicherung des Mieters/Pächters selbst in Betracht kommt, dürfte dies die Betroffenen vor keine großen Herausforderungen stellen.

Der Bundesregierung wurde die Möglichkeit eingeräumt, auf den weiteren Verlauf der Corona-Krise flexibel zu reagieren, indem § 4 des geänderten Art. 240 EGBGB vorsieht, dass die Unzulässigkeit der Kündigung wegen Mietrückständen per Verordnung auch auf den Zeitraum vom 01.07.2020 bis 30.09.2020 erweitert werden kann.

Wichtig ist, dass es sich bei dieser Maßnahme lediglich um eine dem Kündigungsschutz dienende handelt. Insoweit hat vor allem der Wortlaut der Vorschrift Bedeutung, wonach der Vermieter nicht „allein“ wegen der Nichtleistung der Miete aus dem benannten Zeitraum infolge der Auswirkungen der Corona-Pandemie kündigen darf. Demgemäß bleibt eine Kündigung zulässig, sofern sie nicht allein auf Mietrückstände im Zeitraum April bis Juni gestützt wird. Hat der Mieter etwa neben dem benannten Zeitraum auch im März nicht die Miete gezahlt oder zahlt sie im Juli nicht, bleibt die Kündigung zulässig, da diese dann nicht „allein“ wegen der Mietrückstände aus dem unter Kündigungsschutz gestellten Zeitraum erfolgt. Eine Kündigung aus anderen Gründen bleibt ebenfalls möglich. Weiterhin ist zu beachten, dass der Anspruch des Vermieters / Verpächters auf Zahlung unangetastet bleibt. Das dürfte auch für Schadensersatzansprüche aus Verzug gelten und dort insbesondere für die Verzugszinsen nach §§ 286 Abs. 1, Abs. 4, 288 Abs. 1 BGB, da wohl auch bei einschneidenden Einkommensverlusten des Mieters von einem Verschulden hinsichtlich der Nichtzahlung der Miete auszugehen ist. Hieran ändert der Kündigungsschutz nichts. Im Übrigen führt der unveränderte Zahlungsanspruch dazu, dass es dem Vermieter / Verpächter auch weiterhin möglich ist, gegen den Mieter aufzurechnen, eine Mietkaution zu verwerten oder das Vermieterpfandrecht geltend zu machen.

Fazit

Mit dieser schnellen Maßnahme dürfte der Gesetzgeber für große Erleichterung gesorgt haben. Der Kündigungsschutz sorgt zumindest für eine Sicherung des Status quo.