Kaufvertrag

Beim Kaufvertrag müssen die gegensätzlichen Interessen von Käufer und Verkäufer zu einem vernünftigen Ausgleich gebracht werden. Um das Objekt nutzen zu können, möchte der Käufer so schnell wie möglich Besitzer/Eigentümer des Grundbesitzes werden. Hierbei sind die Sanierung oder Errichtung von Gebäuden, die Aufteilung in Eigentumswohnungen, die Vermietung als Kapitalanlage, die Eigennutzung oder der Weiterverkauf nur einige Motive. Der Verkäufer seinerseits möchte möglichst schnell den Kaufpreis vom Käufer erhalten. Aufgrund der hohen formalen Anforderungen und zum Schutz der Vertragsparteien ist der Grundstückskauf immer notariell zu beurkunden.

Der Vertragsinhalt hängt von den Wünschen der Beteiligten und davon ab, was gekauft werden soll: z.B. ein Acker, ein Bauplatz, eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus zur Selbstbenutzung oder ein Mehrfamilienhaus als Vermietungsobjekt. In allen Kaufverträgen finden sich bestimmte Regeln zum Erbringen der beiderseitigen Leistungen. Vor der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages muss sich der Notar zum Feststellen der Eigentumsverhältnisse über den Grundbuchstand informieren. Weiterhin sind Genehmigungen, die Lastenfreistellung des Grundstücks und eine Auflassungsvormerkung erforderlich. Liegen alle diese Voraussetzungen beim Notar vor, kann der Käufer lastenfreier Eigentümer des Grundstückes werden. Der Verkäufer ist nicht mehr in der Lage, den Vertrag einseitig zu lösen. Die Bestimmung der Fälligkeitsvoraussetzungen dient also vornehmlich den Sicherungsinteressen des Käufers. Der Grundstückskaufvertrag sieht deshalb vor, dass der Kaufpreis nach Eintritt der genannten Bedingungen fällig wird. Der Notar überwacht die Fälligkeit, indem er die erforderlichen Unterlagen einholt und den Parteien die Kaufpreisfälligkeit mitteilt. Während der Käufer durch die Feststellung der Fälligkeit seitens des Notars geschützt wird, hat der Verkäufer bei Nichtzahlung des Käufers mehrere Möglichkeiten: Erstens kann er sein gesetzliches Rücktrittsrecht wegen Zahlungsverzuges des Käufers ausüben und den Kaufvertrag auflösen oder unter denselben Voraussetzungen Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Darüber hinaus kann der Verkäufer die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer einleiten. Hat der Käufer den Kaufpreis gezahlt, ist der Weg für die Eigentumsumschreibung auf den Käufer frei. Der Verkäufer hat die Leistung des Käufers erhalten und muss nun seinerseits den Vertrag vollständig erfüllen. Normalerweise beauftragen die Vertragsparteien den Notar umfassend mit der Vertragsdurchführung. Weitere vertragliche Vereinbarungen:
  • Gewährleistung des Verkäufers: Das BGB sieht beim Kauf eine grundsätzliche Haftung des Verkäufers für Rechts- und Sachmängel vor. Der Verkäufer eines Grundstücks muss die Grundschulden und andere im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter löschen. Ein Haftungsausschluß für Sachmängel sollte bei Grundstückskäufen grundsätzlich vereinbart werden.
  • Besitzübergang: Die Interessen beider Vertragsparteien werden zumeist am besten gewahrt, wenn der Besitz mit der Kaufpreiszahlung auf den Käufer übergeht.
  • Belastungsvollmacht für den Käufer: Der typische Grundstückskaufvertrag enthält eine Vollmacht zur Belastung des gekauften Grundstücks damit der Käufer den Kaufpreis über seine Bank finanzieren kann.
  • Kosten: Auch die Verteilung der Kosten für Notar und Grundbuchamt können vertraglich geregelt werden.
Besondere Vertragsgestaltungen Jeder Grundstückskauf weist Besonderheiten auf, die dann in den Vertrag individuell eingearbeitet werden müssen, z.B.:
  • Kauf durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts 
  • Mitwirkung des Ehegatten des Verkäufers
  • Kaufpreiszahlung auf Notaranderkonto
  • Weitere Besonderheiten bei der Kaufpreiszahlung
  • Übernahme von Mietverhältnissen oder Übergabe eines geräumten Grundstücks
  • Maklerklausel
Vor der Beurkundung sollte allerdings bei mehreren Beteiligten auf Käuferseite unbedingt geklärt sein, wer in welchem Berechtigungsverhältnis kauft. Haftungsrechtliche, Erb- und Familienrechtliche Gründe können es zweckmäßig machen, dass nur hier der Ehe-/Lebenspartner erwirbt, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet wird. Die Beratung durch den Notar sollte unbedingt vor dem Kaufvertrag in Anspruch genommen werden.

Aktuelle Rechtsprechung zum Thema

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