Glossar

Eine Bankbürgschaft ist das Versprechen des Kreditinstitutes, für Schulden eines Dritten, z.B. des insolventen Bauträgers, einzustehen.

Eine Bankvollmacht ist eine Vollmacht, die nur zu gewöhnlichen Bankgeschäften ermächtigt. Eine gesonderte Bankvollmacht ist neben einer notariellen Vorsorgevollmacht nicht erforderlich.

Bei der Bargründung wird das Stammkapital in Geld erbracht. Auf das Stammkapital müssen, soweit nicht Sacheinlagen vereinbart sind, bei der GmbH 25 %, mindestens aber 12.500, Euro, eingezahlt werden. Soll das Stammkapital nicht direkt bar in voller Höhe eingezahlt werden, so ist dies in der Satzung vorzusehen. Einzahlung des Stammkapitals: Die Zahlung sollte erst nach der Beurkundung des Gesellschaftsvertrages erfolgen; Vorleistungen erfüllen u. U. nicht die Einlageverpflichtung. Bei der Bargründung darf das eingezahlte Kapital zwar zum Geschäftsbetrieb genutzt werden. Zum Zeitpunkt der Eintragung (ca. 4 bis 6 Wochen nach Gründung) muss das Kapital aber wertmäßig noch vorhanden sein. Eine Rückgewähr an die Gründer ist ebenso unzulässig wie Geschäfte mit den Gründern, die beispielsweise einen "Ankauf" von Gegenständen unter Verwendung des Stammkapitals zum Inhalt haben.

Eine Baubeschreibung enthält detaillierte Angaben zur Errichtung und Ausstattung eines Bauvorhabens. Sie ist oft in einer eigenen Urkunde enthalten, auf die dann im Bauträgervertrag Bezug genommen wird.

Der Begriff des Kulturdenkmals ist in § 2 Abs. (1) SächsDSchG §§ sind nachfolgend solche des SächsDSchG definiert. Zu einem Kulturdenkmal gehören auch Zubehör und Nebenanlagen, soweit sie mit der Hauptsache eine Einheit von Denkmalwert bilden (§ 2 Abs. (2)). Entsprechend § 10 werden über die Kulturdenkmale Denkmalschutzlisten geführt.

Baulasten sind Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, zum Beispiel Zuwegungen oder Fluchtwege freizuhalten. Diese werden in Bayern und Brandenburg wie private Belastungen im Grundbuch, in den anderen Bundesländern in sogenannte Baulastenverzeichnisse eingetragen, die von Gemeinden oder Bauaufsichtsbehörden geführt werden.

Der Verkäufer (= Bauträger) verkauft dem Käufer ein Grundstück oder Raumeigentum und verspricht eine Bauleistung (Werk). Häufig muss das verkaufte Objekt noch gebaut oder kernsaniert werden.

Bei Beurkundungsvorgängen wird noch am Tag der Beurkundung bzw. am Folgetag eine sogenannte Reinschrift der Beurkundung erstellt und sodann an die Beteiligten übersandt. Den Schriftverkehr mit den Behörden, Gerichten, Grundbuchämtern und zum Teil auch mit den Banken übernehmen wir für Sie und unterrichten Sie über den weiteren Vollzug beurkundeter Vorgänge unverzüglich. Soweit gewünscht, können die Klienten die Urkunde auch sofort im Anschluß an die Beurkundung/Beglaubigung erhalten. Registereinsicht in das Grundbuch oder Handelsregister werden binnen weniger Stunden (max. 24 Stunden) bei Zugänglichkeit dieses Registers erstellt. Dies gilt auch für sog. notarielle Vertretungsbescheinigungen. Rangbescheinigungen für Kreditinstitute benötigen in der Regel 2 bis 3 Arbeitstage.

Bei der Beurkundung entwirft der Notar die Urkunde und steht mit seiner Beratung für eine richtige Erfassung und rechtliche Umsetzung des Willens der Beteiligten ein. Anders bei der Unterschriftsbeglaubigung: hier bestätigt der Notar, dass die unterzeichnende Person vor dem Notar unterzeichnet hat (Identitätsbestätigung). Beglaubigungstermine können Sie mit dem Sekretariat vereinbaren. Beglaubigt werden müssen z.B. alle Erklärungen, die gegenüber dem Handels und Vereinsregister (Vereinsanmeldung, Änderung im Vorstand, Änderungen der Satzung) abzugeben sind.

Die Einwilligung in medizinisch notwendige Maßnahmen, um die begründete Gefahr eines schweren gesundheitlichen Schadens oder des Todes des Vollmachtgebers abzuwenden, darf der Bevollmächtigte nur verweigern oder widerrufen, wenn er dazu in einer mindestens schriftlichen Vorsorgevollmacht ausdrücklich ermächtigt wurde.

Meist muss der Käufer den Kaufpreis durch Kreditaufnahme finanzieren. Dazu wird in der Regel der verkaufte Grundbesitz mit einer Grundschuld belastet. Der Kaufpreis wird im Normalfall fällig, lange bevor der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. An der Grundschuldbestellung muss deshalb auch der Verkäufer als NochEigentümer mitwirken. Der Grundstückskaufvertrag enthält zu diesem Zweck eine Belastungsvollmacht für den Käufer, damit dieser schon in diesem frühen Zeitpunkt der finanzierenden Bank eine Sicherheit bieten kann.Vgl. im einzelnen hierzu unter Finanzierungssicherheiten.

Wir beraten Sie in Fragen der Vertragsgestaltung, insbesondere im Bereich des Grundstücks und Gesellschaftsrechts sowie des Erb und Familienrechts sowie zu Vorsorgevollmachten, Betreuungs und Patientenverfügungen. Wir vermitteln im Rahmen von Streitigkeiten, beraten allerdings aufgrund unserer Rolle als unabhängige Rechtsdienstleister nicht im Rahmen von streitigen Auseinandersetzungen.

Besitzübergang heißt, dass die Möglichkeit der tatsächlichen Nutzung (=Besitz) des Grundstücks, auf den Käufer übergeht. Regelmäßig erfolgt dies im Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung. Der Verlust der Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks durch den Verkäufer wird dann durch den Vorteil der Kapitalnutzung ausgeglichen. Das Vertragsmuster sieht daher den Besitzübergang mit Kaufpreiszahlung vor. Mit den Nutzungen muss der Käufer dann auch die Lasten des Grundstücks übernehmen, ferner die Verkehrssicherungspflicht. Unabhängig vom Besitzübergang sieht der typische Grundstückskaufvertrag Vollmachten für den Käufer vor, mit denen der Käufer schon vor Besitzübergang behördliche Erklärungen und Genehmigungen (Baugenehmigung!) einholen kann sowie Grundstück und Haus aufmessen darf.

Der Eigentumserwerb an Grundstück und Gebäude ist zu trennen von der Frage des Besitzübergangs. Für ersteren ist die Auflassung d.h. die notariell zu beurkundende Erklärung beider Parteien, dass dem Erwerber das Grundstück zu Eigentum übertragen wird und die Eintragung des Erwerbes im Grundbuch notwendig. Der Besitzübergang regelt dagegen die Frage, ab wann der Erwerber das Grundstück nebst Gebäude nutzen kann. Dies wird im Bauträgervertrag meist so geregelt, dass der Besitzübergang im Anschluss an die Abnahme durch Übergabe der Schlüssel erfolgt. Allerdings müssen bis dahin alle fälligen Raten auf den Kaufpreis durch den Erwerber gezahlt worden sein. Bei der Abnahme, nach Beendigung des Bauvorhabens, geht es darum, dem Bauträger zu bescheinigen, dass das Bauwerk im wesentlichen vertragsgemäß errichtet wurde, also nicht an derart gravierenden Mängeln leidet, dass dem Erwerber ein Bezug des Kaufobjekts nicht zugemutet werden kann. Im Vertrag sollte ein verbindlicher Termin für den Baubeginn und für die Fertigstellung für das Bauobjekt vereinbart werden. Eine Vertragsstrafe kann vereinbart werden.

Besitzübergang heißt, dass die Möglichkeit der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks, auf den Käufer übergeht. Regelmäßig erfolgt dies im Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung. Der Verlust der Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks durch den Verkäufer wird dann durch den Vorteil der Kapitalnutzung ausgeglichen. Das Vertragsmuster sieht daher den Besitzübergang mit Kaufpreiszahlung vor. Mit den Nutzungen muss der Käufer dann auch die Lasten des Grundstücks übernehmen, ferner die Verkehrssicherungspflicht. Unabhängig vom Besitzübergang sieht der typische Grundstückskaufvertrag Vollmachten für den Käufer vor, mit denen der Käufer schon vor Besitzübergang behördliche Erklärungen und Genehmigungen (Baugenehmigung!) einholen kann sowie Grundstück und Haus aufmessen darf.

Der Grundschuldgläubiger wird gegenüber nicht durch eine Grundschuld abgesicherten Gläubigern bei der Zwangsversteigerung des Grundstücks bevorzugt. Die Grundschuld entfaltet ihre Sicherungswirkung erst mit der Zwangsversteigerung. Hier erst kommt es auf ihre Höhe an; ein entsprechender Betrag wird vom Vollstreckungserlös an den Grundschuldinhaber ausgekehrt. Besonderheit ist hier, dass neben den laufenden Zinsen solche nur für die letzten beiden Jahre bevorzugt berücksichtigt werden. Wären nun die Grundschuldzinsen nur so hoch wie die tatsächlichen Darlehenszinsen, so wären die länger als zwei Jahre rückständigen Darlehenszinsen nicht mehr durch die Grundschuld in bevorzugter Weise abgesichert. Der höhere Zinssatz deckt damit eine evtl. entstehende Differenz ab bzw. soll auch weitere im Falle der Kündigung der Bank entstehende Kosten "auffangen".Dasselbe gilt für die einmalige Nebenleistung. Sie soll zusätzlich entstehende Kosten, wie z.B. Kreditabschlussgebühren, Vollstreckungs und Versteigerungsgebühren absichern.

Betreuungsgerichte sind zuständig für die Klärung von Rechtsfragen bezüglich der Betreuung (Bestellung eines Betreuers und Anordnung eines Einwilligungsvorbehalts), der Unterbringung von psychisch Kranken und Pflegschaften.

Dieses Vorsorgeinstrument dient anders als die Vorsorgevollmacht nicht der Betreuungsvermeidung, sondern der Gestaltung einer vom Geicht angeordneten Betreuung. Die Betreuungsverfügung kann Wünsche zur Auswahl des Betreuers und zur Durchführung der Betreuung enthalten. Sie entfaltet grundsätzlich Bindungswirkung gegenüber dem Gericht bzw. dem Betreuer, sofern die schriftlich niedergelegten Wünsche nicht dem Wohl des Betreuten zuwiderlaufen.

Mit der Trennung des Anlagevermögens (Besitzgesellschaft) vom Umlaufvermögen (Betriebsgesellschaft) begrenzt man die allgemeine Unternehmenshaftung auf den "aktiven" Unternehmensteil. Das Vermögen des Besitzunternehmens haftet den meisten Gläubigern des Betriebsunternehmens nicht (Ausnahme: am Anlagevermögen grundpfandgesicherte Banken). Selbst in der Insolvenz des Betriebsunternehmens geht es der Familie nicht verloren.Besitz und Management können getrennt werden, indem Familienfremde die Geschäfte des Betriebsunternehmens führen, während das Besitzunternehmen in der Hand der Familienmitglieder verbleibt. Der Firmensenior und für die Unternehmensführung nicht vorgesehene Abkömmlinge können zwar renditeträchtig am Besitzunternehmen beteiligt, vom Einfluss auf das Betriebsunternehmen jedoch ferngehalten werden. Über die Betriebspacht können der Inhaber des Besitzunternehmens und etwa der überlebende Ehegatte gleichbleibend kontinuierlich alimentiert werden, ohne dass das Betriebsergebnis die Pachthöhe beeinflussen muss. Steuerrechtlich kommt es entscheidend darauf an, ob bei personeller Verflechtung beider Unternehmen gewerbliche Verpachtung der wesentlichen Betriebsgrundlagen mit Rückfall der Pachtgegenstände bei Pachtende an die Betriebsgesellschaft oder private Vermietung mit einkommenssteuerlicher Aufdeckung stiller Reserven gewünscht ist. Stille Reserven, die häufig im Anlagevermögen schlummern, werden trotz Unternehmensnachfolge, die im Betriebsunternehmern und nicht im Besitzunternehmen stattfindet, von der Schenkungsteuer ausgeschlossen.Bei der "Betriebsaufspaltung im steuerlichen Sinne" muss ein Gleichlauf in beiden Gesellschaften bei Willensbildung, Gesellschafterwechsel (insbesondere bei Vererbung) und Gesellschaftsverträgen hergestellt werden. Soll die Aufspaltung demgegenüber zu Personenverschiedenheit in der Besitz und der Betriebsgesellschaft führen also keine Betriebsaufspaltung im steuerlichen Sinne, muss insbesondere zwischen Eheleuten für Störungsfälle vorgesorgt werden. Z.B. muss der betriebsführende Ehemann bei Scheidung die Möglichkeit haben, die Rückgabe des Betriebsvermögens von seiner Ehefrau zu verlangen, welche die Besitzgesellschaft betreibt. Allerdings werden bei solcher Personenverschiedenheit zwischen Betrieb und Eigentum betriebliche Entscheidungen mitunter unvermeidlich erschwert. Peinliche Sorgfalt ist dem Pachtvertrag als Herzstück der Betriebsaufspaltung zu widmen, insbesondere zur Verteilung der Nutzung, Erhaltung und Erneuerung des Betriebsvermögens.

Dem Notar sind eine Vielzahl von wichtigen Rechtsgeschäften als Beurkundungszuständigkeiten zugewiesen. Erklärungen der Beteiligten sind hier nur wirksam, wenn sie vor dem Notar beurkundet wurden. Neben dem Grundstücksrecht (Grundstückskaufverträge, Übertragungsverträge, Vorweggenommene Erbfolge, Stellung von Sicherheiten, Vorkaufsrechte, Wegerechte etc.) liegen die Beurkundungszuständigkeiten im Bereich der Gründung von Gesellschaften, deren Umstrukturierung und des Unternehmenskaufs, im Familienrecht (insbesondere Ehe und Scheidungsvereinbarungen) sowie im Erbrecht (Testament, Erbvertrag, Erbscheinsantrag, Erbausschlagung). Ebenso ist es in vielen Fällen erforderlich, eidesstattliche Versicherungen abzugeben (Verlust wichtiger Dokumente, Antrag auf Erteilung eines Erbscheins oder eines Testamentsvollstreckerzeugnisses). Der Notar kann vollstreckbare Titel schaffen und zwar nicht nur über Zahlungs, sondern auch über alle anderen Ansprüche (Ausnahme: Räumung von Wohnraum und Abgabe von Willenserklärungen). Über die notarielle Urkunde wird der Gläubiger in die Lage versetzt, sofort seinen Anspruch ohne gerichtliche Inanspruchnahme vollstrecken zu können. Vor der Beurkundung führen wir einen Besprechungstermin durch, übersenden den Beteiligten einen Entwurf und stehen für Nachfragen zur Verfügung. Ein Besprechungstermin kann jederzeit mit dem Sekretariat vereinbart werden. Nachdem der von uns erstellte Entwurf von den Beteiligten geprüft ist, ist ein Beurkundungstermin auch kurzfristig möglich.

Bevollmächtigter ist die Person, die aufgrund einer Vorsorgevollmacht für den entscheidungsunfähigen Vollmachtgeber handeln soll. Da der Bevollmächtigte (anders als ein vom Gericht bestellter Betreuer) grundsätzlich nicht der gerichtlichen Kontrolle und Aufsicht unterliegt, sollte der Vollmachtgeber zum Bevollmächtigten ein besonderes Vertrauensverhältnis haben.

Bezugsfertigkeit ist der Zeitpunkt, ab dem das Objekt bewohnbar ist. Dafür müssen z.B. sanitäre Anlagen vorhanden und die sichere Begehbarkeit gewährleistet sein; Fassaden und Außenarbeiten können noch ausstehen.

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann für viele Zwecke eingesetzt werden. Mit ihr lässt sich das Ehegatten oder Familienvermögen organisieren, eine nichteheliche Partnerschaft regeln oder ein geschlossener Immobilienfonds verwalten. Da es für diese Gesellschaft kein öffentliches Register gibt, lassen sich die Vertretungsverhältnisse nur schwer nachweisen gerade im Grundstücksbereich ist dies von Nachteil.

Die Grundschuld wird immer im Grundbuch eingetragen. Bei einer Briefgrundschuld wird ein Grundschuldbrief erstellt. Die Briefgrundschuld kann allein durch schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefes also ohne Eintragung im Grundbuch auf eine andere Person als neuen Grundschuldgläubiger übertragen werden. Das kann sich zum Beispiel der Eigentümer eines Grundstückes zunutze machen, der vermeiden will, dass aus dem Grundbuch die ihn kreditierende Bank ersichtlich wird: Er bestellt sich zunächst selbst eine Briefgrundschuld (eine sogenannte Eigentümergrundschuld) und überträgt diese dann auf die beschriebene Weise auf die Bank, ohne dass der Wechsel in der Person des Grundschuldgläubigers im Grundbuch eingetragen wird. Allerdings fällt für die Erstellung eines Grundschuldbriefes beim Grundbuchamt eine zusätzliche Gebühr an.

Der Geschäftsführer hat für die GmbH eine ordnungsgemäße, den gesetzlichen Vorschriften entsprechende separate Buchführung einzurichten. Nach Abschluss jedes Geschäftsjahres hat der Geschäftsführer den Abschluss für das vergangene Geschäftsjahr innerhalb der gesetzlichen Fristen aufzustellen. Es genügt nicht, wenn der Steuerberater den Abschluss unterschreibt, er muss auch vom Geschäftsführer fristgerecht unterzeichnet werden. Die Jahresabschlüsse aller mittleren und großen Gesellschaften mit beschränkter Haftung müssen, wenn auch in unterschiedlicher Intensität je nach Größenklasse von einem Wirtschaftsprüfer, einer Wirtschaftsprüfergesellschaft oder einem vereidigten Buchprüfer geprüft und mit einem Prüfungsvermerk versehen werden. Die Jahresabschlüsse aller Gesellschaften mit beschränkter Haftung müssen fristgerecht dem Registergericht eingereicht und ebenfalls je nach Unternehmensgröße auch veröffentlicht werden. Obwohl der Geschäftsführer Hilfe bei der Aufstellung in Anspruch nehmen kann, trägt er letztlich die volle Verantwortung. Der Geschäftsführer muss den steuerlichen Berater und den Abschlussprüfer auf ordnungsgemäße Arbeit hin überwachen.Jegliche Vermischung von privaten und geschäftlichen Angelegenheiten im Vermögen, in der Geschäftsabwicklung, im Personal usw. führt im Ergebnis dazu, dass insbesondere die mit der GmbH erstrebte Haftungsbeschränkung nicht anerkannt wird.

Die Grundschuld wird immer im Grundbuch eingetragen. Bei einer Briefgrundschuld wird ein Grundschuldbrief erstellt.Die Briefgrundschuld kann allein durch schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefes also ohne Eintragung im Grundbuch auf eine andere Person als neuen Grundschuldgläubiger übertragen werden. Das kann sich zum Beispiel der Eigentümer eines Grundstückes zunutze machen, der vermeiden will, dass aus dem Grundbuch die ihn kreditierende Bank ersichtlich wird: Er bestellt sich zunächst selbst eine Briefgrundschuld (eine sogenannte Eigentümergrundschuld) und überträgt diese dann auf die beschriebene Weise auf die Bank, ohne dass der Wechsel in der Person des Grundschuldgläubigers im Grundbuch eingetragen wird.Allerdings fällt für die Erstellung eines Grundschuldbriefes beim Grundbuchamt eine zusätzliche Gebühr an.

Das Zentrale Vorsorgeregister wird von der Bundesnotarkammer im gesetzlichen Auftrag unter der Rechtsaufsicht des Bundesministeriums der Justiz geführt.

Erbschafts- und schenkungssteuerliche Auswirkungen des verabschiedeten Wachstumschancengesetzes

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