Grundschuldbestellung: Was Sie wissen müssen

Bevor Banken und andere Finanzierungsinstitute einen Kredit zusagen, fordern sie vom Empfänger des Darlehens Sicherheiten. Auf diese Weise schützen sie sich vor möglichen Zahlungsausfällen. Grundstücke eignen sich wegen ihrer hohen Wertbeständigkeit besonders als Sicherheit – daher bestehen darlehensgewährende Kreditinstitute fast immer auf entsprechende Grundpfandrechte. Bei Zahlungsschwierigkeiten des Darlehensnehmers können Sie das Grundstück zwangsversteigern oder -verwalten und so Ausfälle ausgleichen. In aller Regel verlangen die Kreditinstitute neben der Besicherung durch die Immobilie auch noch Sicherheiten am übrigen Vermögen.

Das Notariat Heckschen & van de Loo aus Dresden unterstützt Sie in allen Fragen der Kreditsicherung – u. a. bei der Grundschuldbestellung, der Ausarbeitung und Überprüfung der Zweckbestimmungserklärung und durch Rang- oder Notarbescheinigungen. Auch in allen anderen mit dem Grundstückkauf verbundenen Fragen sind wir ein zuverlässiger Ansprechpartner.

Tragende Säulen der Kreditsicherung: Hypothek und Grundschuld

Bei den Grundpfandrechten unterscheidet man grundsätzlich zwischen Hypothek und Grundschuld. Der Unterschied besteht darin, dass die Hypothek mit der Abzahlung des Kredits an Wert verliert, weil sie an den Bestand der gesicherten Forderung (Darlehen) gekoppelt ist – die Grundschuld dagegen nicht. In der Praxis spielt die Hypothek jedoch kaum noch eine Rolle. Sie wurde von der Grundschuld weitgehend verdrängt.

Die Grundschuld wiederum kann als Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld ausgestaltet sein. Vorteil der Briefgrundschuld ist die leichtere Übertragbarkeit auf Dritte, weil dazu keine Grundbuchänderung notwendig ist. Für die Erstellung des Grundschuldbriefes fallen jedoch beim Grundbuchamt zusätzliche Gebühren an. Heute bestehen die Banken nur noch selten auf Briefgrundschulden.

Das Zivilprozessrecht bietet zudem die Möglichkeit, dass sich ein Schuldner dem Gläubiger, also z. B. der Bank gegenüber in der notariellen Urkunde der Grundschuldbestellung auch der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück und in sein sonstiges Vermögen unterwirft. Damit wird für den Kreditgeber die Verwertung der Sicherheit vereinfacht, weil er vor der Versteigerung bzw. Vollstreckung nicht mehr extra klagen muss.

Bei Fragen zur notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfung und zur Grundschuld ist Ihnen das Dresdner Notariat Heckschen & van de Loo gern behilflich. Nehmen Sie dazu unverbindlich Kontakt zu uns auf!


Die Bedeutung der Grundschuldzinsen im Rahmen der Sicherungsabtretung

In fast allen Fällen fordern Kreditinstitute neben der Grundschuldsumme (= Höhe des Darlehens) auch einen festen Geldbetrag – die sogenannten Nebenkosten in Höhe von 5 bis 10 Prozent des Grundschuldkapitals. Darüber hinaus lassen sie sich auch einen Grundschuldzins einräumen. Ein Zinssatz von bis zu 18 Prozent im Jahr stellt dabei keine Seltenheit dar. Die hohen Grundschuldzinsen dienen aber lediglich der Absicherung der Bank für lange rückständige Darlehenszinsen oder höhere Darlehenszinsen bei der Anschlussfinanzierung. Für den Kredit und auch die Zwangsversteigerung bleiben immer die zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung rückständigen Zinsen aus dem Darlehen maßgeblich.

Mit dem hohen Grundschuldzins tragen die Kreditinstitute einer Besonderheit im Zwangsversteigerungsrecht Rechnung. Denn die Grundschuldzinsen können nur für die letzten zwei Jahre vor der Zwangsversteigerung im gleichen Rang wie die Grundschuld – und damit vor rangniederen Gläubigern – geltend gemacht werden.

Wären die Grundschuldzinsen nur so hoch wie die tatsächlichen Darlehenszinsen, so wären die länger als zwei Jahre rückständigen Darlehenszinsen nicht mehr durch die Grundschuld in bevorzugter Weise abgesichert. Durch den hohen abstrakten Grundschuldzins werden auf diese Weise neben den tatsächlichen Darlehenszinsen für die letzten beiden Jahre noch zusätzlich Darlehenszinsen aus früheren Jahren bevorzugt – nämlich mit der Rangklasse der Hauptforderung – sowie die Forderung der Bank auf Zahlung von Überziehungszinsen, wenn der Vertrag seitens der Bank wegen Zahlungsverzuges gekündigt wurde.


Details zur Grundschuldbestellung (Sicherungszweckerklärung)

Sie wollen der Forderung Ihres Kreditgebers nach Grundschuldbestellung nachkommen? Dann sind Sie beim Notariat Heckschen & van de Loo in Dresden an der richtigen Adresse. Denn der Zweck der Grundschuld ergibt sich nicht automatisch, er muss im Detail vereinbart werden. Diese Vereinbarung – auch Zweckbestimmungserklärung genannt – regelt, für welche Forderung(en) die Grundschuld als Sicherheit dient. Das ist zunächst die Forderung der Bank auf Rückzahlung des Darlehens, das Anlass für die Grundschuldbestellung ist. Der Umfang der durch die Grundschuld gesicherten Forderungen kann jedoch darüber hinausgehen und je nach Vereinbarung unterschiedlich sein. Er sollte daher regelmäßig überprüft und den geänderten Umständen angepasst werden. Diese Überprüfung ist Teil unserer Services.

Grundsätzlich gilt, dass nur der Eigentümer das Grundstück mit Grundschulden belasten darf. Wenn Sie bereits einen Kaufvertrag geschlossen haben, aber grundbuchlich noch nicht Eigentümer des Grundstücks sind, das der Bank als Sicherungsobjekt zur Verfügung gestellt werden soll, ist die Mitwirkung des Verkäufers gefragt (Belastungsvollmacht).

Wir stellen bei der Abwicklung von Grundstückskaufverträgen mit entsprechenden Vereinbarungen sicher, dass der auf die Grundschuldbestellung hin ausgereichte Kredit nur zur Zahlung des Kaufpreises verwendet wird. Sonst besteht die Gefahr, dass der Verkäufer sein Grundstück verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Das wird verhindert, indem das Darlehen bis zur Höhe des geschuldeten Kaufpreises direkt an den Verkäufer ausbezahlt wird. Und: Das Notariat Heckschen & van de Loo sichert dies ab.


Erwerb von Teilflächen – ein Sonderfall der Sicherungsabtretung

Erwirbt der Käufer kein ganzes Grundstück, sondern nur eine Teilfläche, sind einige Besonderheiten bei der Grundschuldbestellung zu beachten. Eine Grundschuld kann unmittelbar nach Beurkundung des Grundstückskaufvertrages beim Notar bestellt werden. Die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch kann jedoch erst erfolgen, wenn die Teilfläche vermessen und als separates Grundstück im Grundbuch eingetragen („fortgeschrieben") wurde. Dies dauert mehrere Monate, in manchen Fällen weit über ein Jahr. Will der Verkäufer den Kaufpreis früher erhalten, sind Sie als Käufer darauf angewiesen, dass die Bank die Darlehensgelder bereits vor Eintragung der Finanzierungsgrundschuld auszahlt. Dafür ist eine Absprache mit der Bank notwendig. Wir zeigen Ihnen hierfür gern Gestaltungsmöglichkeiten auf.

Notarielle Unterstützung für die frühzeitige Darlehensauszahlung

Da zwischen Grundschuldbestellung und der Eintragung des Grundpfandrechtes mehrere Monate vergehen können, sollten Sie uns in jedem Fall so bald wie möglich nach Darlehensabschluss einschalten. So können Verzögerungen bei der Auszahlung des Kredites vermieden werden.

Wir als Notare können Sie unterstützen, indem wir eine Bescheinigung über den Rang ausstellen, den die Grundschuld nach Eintragung im Grundbuch erhalten wird. Diese sogenannte Rang- oder Notarbescheinigung können wir zwar erst nach Eingang des Grundschuldantrages beim Grundbuchamt ausstellen. Die Kreditinstitute werden aber bei Vorlage dieser Bescheinigung schon vor der endgültigen Eintragung der Grundschuld das Darlehen auszahlen.  


Ihre Ansprechpartner im Fachgebiet Grundstückskauf

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Frau Ass. iur. Heike Eckard

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Herr Hendrik Streicher

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