Teileigentum und Wohneigentum: Vorsicht vor Alternativen zum Bauträgervertrag

Im Regelfall ist der Bauträgervertrag das maßgebliche Dokument, mit dem der Verkäufer Details zum Eigentum an Grundstück, Wohneigentum, Sondereigentum und Teileigentum oder ein noch zu errichtendes Bauwerk regelt. In der Praxis werden aber zunehmend auch alternative Vertragsformen wie Koppelverträge und Treuhandmodelle diskutiert und nachgefragt – hauptsächlich, weil auf diesem Wege bei angeblich gleichen Sicherheiten für die Beteiligten Grunderwerbssteuer gespart werden kann.

Das Notariat Heckschen & van de Loo aus Dresden berät Sie kritisch und umfassend zu diesen Optionen und ihren spezifischen Risiken. Aus unserer Sicht stellen weder Koppelverträge noch Treuhandmodelle eine adäquate Alternative zum Bauträgervertrag dar. Mit den folgenden Informationen möchten wir Sie für die daraus resultierenden Folgen sensibilisieren.


Koppelkauf: Keine Steuerersparnis und umsatzsteuerliche Nachteile

Beim Koppelkauf wird neben dem Kaufvertrag über ein Grundstück mit einer anderen Gesellschaft des Verkäufers ein Vertrag über die Erstellung oder Sanierung eines Bauwerkes geschlossen. Damit wird ein anderer Weg eingeschlagen als beim Bauträgervertrag, der beides in einem Dokument zusammenfasst.

Entgegen anderslautender Meinungen stellt der Bundesfinanzhof in ständiger Rechtsprechung fest, dass auch bei diesen Verträgen Grunderwerbsteuer für den Kauf- und Werkvertrag anfällt. Wenn Sie sich als Verkäufer entscheiden, den Vertrag aufzusplitten, können sich zudem umsatzsteuerliche Nachteile ergeben.

Das Ziel seitens des Verkäufers besteht oft darin, den Ihnen laut Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zustehenden Schutz – in Form der Zahlung nach Baufortschritt und grundbuchlicher Sicherheit – zu umgehen. Das Dresdner Notariat Heckschen & van de Loo warnt daher eindringlich vor einem Koppelkauf. Wir raten Ihnen stattdessen zum Abschluss eines Bauträgervertrages oder eines beurkundeten kombinierten Bau- und Werkvertrages. Dieser gewährt Ihnen als Käufer die gleichen Sicherheiten. Wir informieren Sie gern über Details – wenden Sie sich dazu einfach an unser Notariat.

Treuhandmodell: Kontrollverlust vermeiden

Eine zweite Alternative zum klassischen Bauträgervertrag sind Treuhandmodelle. Mit diesen bevollmächtigt der Käufer einen Treuhänder zum Abschluss diverser Verträge, die letztlich zum Erwerb einer neu hergestellten oder sanierten Wohnung führen sollen.

Das Modell birgt jedoch enorme Risiken, denn der Käufer gibt bei diesem Vertragsmodell wichtige Entscheidungen völlig aus der Hand und kann häufig die gebotenen Sicherheiten nicht mehr überprüfen.

Deshalb ist bei diesen Verträgen besondere Vorsicht geboten. Mit einem geschulten Blick für die Fallstricke derartiger Vereinbarungen prüft Ihr Dresdner Notariat Heckschen & van de Loo für Sie Vertragsentwürfe nach dem Treuhandmodell und erarbeitet eine fundierte Risikoanalyse.


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