Wohn- und Gewerbeimmobilien

Pro Jahr werden in Deutschland ca. 150 Milliarden Euro Transaktionsvolumen mit Immobilien generiert. Hiervon entfallen auf Wohn-Immobilien 43 %, auf Büro-Immobilien 24 % und auf Einzelhandelsprojekte ca. 14 % des Volumens. Die öffentliche Hand zieht sich nach Auslaufen der Eigenheimzulage und des sozialen Wohnungsbaus zunehmend aus dem Wohnimmobilienmarkt zurück. Dies zeigt sich auch an den größten Kaufabschlüssen über Wohnungsbestände in den letzten Jahren, die auf Verkäuferseite wesentlich auch durch öffentlich kontrollierte Unternehmen dominiert war (z.B. Verkauf des Wohnungsbestandes durch die WOBA-Dresden im Jahre 2005). Aus der Sicht der Käufer lockt die Tatsache, dass der deutsche Immobilienmarkt gut strukturiert ist, sich angemessene Renditen erzielen lassen und die Eigentumsquote in Deutschland mit 43 % eine der niedrigsten in Europa ist (z.B. Norwegen 85%, Großbritannien 65 % etc.). Durch Mieterprivatisierungen ließen sich gerade in den letzten Jahren bei niedrigen Finanzierungszinsen erhebliche Preisaufschläge erzielen. Gewerbeimmobilien bleiben hingegen volatil (Leerstandsquote z.B. in Ffm in 2010 ca 15%) und verlangen ein besonderes Know-How, zumal sich ihr Lebenszyklus weiter verkürzt.

Als Verkäufer treten zunehmend Industrieunternehmen auf, denn einerseits gehören 2/3 (z.B. USA nur ¼) der betrieblich genutzten Immobilien dem Unternehmen selbst und andererseits machen diese im Durchschnitt ca. 70% (z.B. USA 25%) des Bilanzvolumens dieser Unternehmen aus. Sale and Lease back Transaktionen z.B. sind daher für das Unternehmen interessant, weil sich die Liquidität unternehmerisch gewinnbringend einsetzen lässt. Käufer werden bei großen Portfolios nach einer aufwändigen „vendors´ due diligence“ häufig durch ein kontrolliertes Auktionsverfahren (mehrere Käufer geben notarielle Angebote ab, von denen der Verkäufer eines annimmt) ermittelt. Hierbei sind auf Käuferseite unbebaute Grundstücke und Abbruchimmobilien vor allem für Projektentwickler interessant. Im übrigen konkurrieren institutionelle und private Anleger bei Bestandsimmobilien und Neubauprojekten. Erstere organisieren sich z.B. als Equity oder Opportunity Fonds und verfolgen eine Exit-Strategie in einem Zeitfenster von bis zu sieben Jahre. Sie verkaufen im Wege der Mieterprivatisierung oder durch Verkauf an langfristige Investoren, wie z.B. G-Reits und Offene Immobilienfonds. Bis dahin hebeln sie die eigene Rendite durch hohe Fremdkapitalquoten (z.B. 90%) und versuchen mehr oder weniger erfolgreich die Bewirtschaftung zu optimieren. Offene Immobilienfonds leiden an gesetzlichen Vorgaben (mindestens 51% des Vermögens in Immobilien und 5% in Liquidität). Nachdem einige von ihnen geschlossen wurden, versucht die Branche die Reputation durch Verbesserung der Corporate Gorvernance (z.B.: detailliertes Bewertungsverfahren, Einzelbewertung, halbjährliches Reporting, Einführung von Risikomanagementsystemen) wiederherzustellen. Die Bedeutung der börsennotierten Immobilien-AG´s nimmt hingegen zunehmend ab, auch wegen der steuerlich privilegierten G-Reits.

Die Transaktionen selbst finden als asset oder share-deal statt. Die zivilrechtlichen Unterschiede sind mit der Schuldrechtsreform weitgehend eingeebnet worden. Will der Verkäufer nicht den gesamten Betrieb verkaufen, bietet sich der asset-deal an. Ist es anders herum bietet der share-deal die optimale Lösung. Die Firma des Verkäufers kann in beiden Fällen weitergeführt werden. Sollen bestimmte nicht objektgebundene öffentliche Genehmigungen oder Verträge (z.B. Liefer- und (Dienst-)Leistungsverträge) übergehen, bietet der share-deal deutliche Vorteile, da keine Zustimmung des Vertragspartners erforderlich ist. Anderes gilt nur, wenn Kündigungsrechte wegen sog. Change-of-control-Klauseln existieren.

Die steuerliche Vergangenheit bleibt beim asset-deal beim Veräußerer, während das Risiko von deren Übergang beim share-deal durch schuldrechtliche Vereinbarungen abgeschwächt werden muss.  Diese muss allerdings besichert werden, weil Steuernachforderungen oft erst nach Jahren durch den Fiskus gestellt werden. Der Kauf der Einzelwirtschaftsgüter ermöglicht die Abschreibung des Kaufpreises durch den Käufer, soweit der Verkehrswert - bzw. falls niedriger der Kaufpreis - den Buchwert übersteigt und im übrigen als Good-will (Abschreibung auf 15 Jahre). Beim share-deal bildet der Kaufpreis (+ Nebenkosten) den Buchwert der erworbenen Beteiligung. Gleichbehandelt wie der asset-deal wird der share-deal beim Erwerb von Personengesellschaftsanteilen.

Der Verkäufer muss beim asset-deal und share-deal von Persongesellschaftsanteilen den entstehenden Veräußerungsgewinn versteuern. Für den Verkäufer aus steuerlicher Sicht günstiger ist der share-deal bei Verkauf von Kapitalgesellschaftsanteilen, insbesondere wenn er selbst eine Kapitalgesellschaft ist, da solche Gewinne zu 95% von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit sind; ist der Verkäufer Privatperson gilt das Teileinkünfteverfahren, d.h. 60% des Gewinns sind zu versteuern.

Der asset-deal unterliegt immer der Grunderwerbsteuer, während beim share-deal Grunderwerbsteuer vermieden werden kann, wenn mehr als 5% der Anteile zurückbehalten oder auf einen mit dem Käufer wirtschaftlich nicht verbundenen Dritten übergehen.