Geschlossene Immobilienfonds

Mit sog. geschlossenen Immobilienfonds erwirbt eine Mehrheit von Käufern in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder einer Kommanditgesellschaft oder einer vermögensverwaltenden, seltener auch einer gewerblich geprägten GmbH & Co.KG Eigentum an einer Immobilie, die häufig noch saniert oder hergestellt werden muss. Mit Immobilienfonds soll dem Anleger Eigentum an Immobilien verschafft werden, die er sich aufgrund seines begrenzten finanziellen Spielraums ansonsten nicht leisten könnte. Im Gegensatz zum Ankauf einer Wohnung in Wohnungseigentum erhält der Anleger jedoch kein Recht an einer bestimmten Wohnung oder an Teilen der Immobilie. Eigentümer ist die Gesellschaft, und nur diese ist verfügungsbefugt.

Der Anleger muss sich im Klaren darüber sein, dass die Anteile an der Gesellschaft nur schwer verkäuflich sind und ein Markt für Fondsanteile inzwischen zwar existiert, aber so gut wie keine Transparenz besitzt. Seine finanziellen Mittel sind häufig auf 20 Jahre und länger gebunden. Gute Immobilienfondskonstruktionen schützen die Gesellschaft vor Gesellschaftern, die ihren Pflichten nicht nachkommen und andererseits die Gesellschafter vor einer Geschäftsführung, die nicht die Interessen der Gesellschafter im Auge hat. Immobilienfonds können das Risiko mit sich bringen, dass die Gesellschafter bei Schwierigkeiten der Gesellschaft (fehlende Vermietung/Bauschäden etc.) Nachschüsse leisten müssen, dies muss allerdings im Gesellschaftsvertrag klar -auch betragsmäßig - geregelt sein, sonst bedarf es hierfür eines einstimmigen Gesellschafterbeschlusses.

Auch Ausschüttungen von Liquidität, die nicht Gewinn i.S.d. § 169 Abs. (1) Satz 2 HGB ist, sind für den Anleger gefährlich. Denn sie führt zum Wiederaufleben seiner Haftung gegenüber Gläubigern. Die gesamte Vertragskonstruktion sollte der Anleger unbedingt vorher von einem Fachmann überprüfen lassen.