Finanzierungssicherheiten

Banken und andere Finanzierungsinstitute machen ihre Kreditzusage meist von Sicherheiten für die Rückzahlung des Darlehens abhängig. Wegen der großen Wertbeständigkeit von Grundstücken wünschen die darlehensgewährenden Unternehmen oft entsprechende Grundpfandrechte. Bei Zahlungsschwierigkeiten des Darlehensnehmers kann das Grundstück dann zwangsversteigert oder -verwaltet werden.

Die beiden Hauptformen der Grundpfandrechte sind Hypothek und Grundschuld. In der Praxis hat die Grundschuld die Hypothek weitgehend verdrängt. Die Grundschuld kann als Briefgrundschuld oder als Buchgrundschuld ausgestaltet sein. Das Zivilprozeßrecht bietet die Möglichkeit, dass sich ein Schuldner dem Gläubiger gegenüber in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Grundstückseigentümer und Darlehensnehmer können, müssen aber nicht identisch sein (Beispiel). Neben der Forderung eines festen Geldbetrages (sog. Nebenkosten von 5 bis 10 Prozent des Grundschuldkapitals) lassen sich Kreditinstitute auch einen Grundschuldzins einräumen. Alle Forderungen werden im Grundbuch eingetragen. Ein Zinssatz von bis zu 18 Prozent im Jahr stellt dabei keine Seltenheit dar. Die hohen Grundschuldzinsen dienen lediglich der zusätzlichen Absicherung der Bank. Für den Kredit bleiben die im Darlehnsvertrag vereinbarten Zinsen maßgeblich. Mit dem hohen Grundschuldzins erhalten die Kreditinstitute konkrete Vorteile und können einer Besonderheit im Zwangsversteigerungsrecht Rechnung tragen. Eine Grundschuld wird in aller Regel bestellt, um eine Forderung des Kreditgebers gegen den Grundstückseigentümer zu sichern. Die Sicherung durch die Grundschuld ergibt sich nicht automatisch, sondern muss im Detail vereinbart werden. Sie regelt, für welche Forderung(en) die Grundschuld als Sicherheit dient. Der Umfang der durch die Grundschuld gesicherten Forderungen kann je nach Vereinbarung unterschiedlich sein. Dabei bestehen mehrere Möglichkeiten. Es empfiehlt sich, die Zweckbestimmungserklärung von Zeit zu Zeit zu überprüfen und den geänderten Umständen anzupassen. Ist der Erwerber nicht bereits Eigentümer eines Grundstücks, das er der Bank als Sicherungsobjekt zur Verfügung stellen kann, bedarf es der Mitwirkung des Verkäufers. Nur der Eigentümer kann das Grundstück mit Grundschulden belasten. Dabei muss sichergestellt sein, dass der auf die Grundschuldbestellung hin ausgereichte Kredit nicht andersweitig vom Erwerber verwandt wird. Der Verkäufer läuft sonst Gefahr, sein Grundstück zu verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Eine Sicherung des Erwerbers wird erreicht, indem das Darlehen bis zur Höhe des geschuldeten Kaufpreises direkt an den Verkäufer ausbezahlt wird. Besondere Probleme bei der Grundschuldbestellung im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb treten auf, wenn der Käufer nicht ein Grundstück sondern nur eine Teilfläche erwirbt. Eine Grundschuld kann unmittelbar nach Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar bestellt werden. Die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch kann jedoch erst erfolgen, wenn die Teilfläche vermessen und als selbständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen ("fortgeschrieben") ist. Dies dauert mehrere Monate und teilweise weit über ein Jahr. Häufig will jedoch der Verkäufer den Kaufpreis früher erhalten. Der Käufer ist somit darauf angewiesen, dass die Bank die Darlehensgelder bereits vor Eintragung der Finanzierungsgrundschuld auszahlt. Es gibt zwei Alternativen, um die frühzeitige Darlehnsauszahlung zu erreichen. Zwischen dem Zeitpunkt der Grundschuldbestellung beim Notar und der Eintragung des Grundpfandrechtes im Grundbuch können zwei, manchmal sogar drei Monate vergehen. Es empfiehlt sich daher, den Notar möglichst bald nach Darlehensabschluss einzuschalten, um Verzögerungen bei der Auszahlung des Kredites zu vermeiden. Notfalls kann der Notar durch eine Bescheinigung über den Rang, den die Grundschuld nach Eintragung im Grundbuch erhalten wird, helfen. Diese sogenannte Rang- oder Notarbescheinigung kann der Notar jedoch erst nach Eingang des Grundschuldantrages beim Grundbuchamt ausstellen. Allerdings ist sie mit zusätzlichen Kosten verbunden.

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