Bauträgervertrag

Ein Bauträgervertrag wird dann geschlossen, wenn der Verkäufer nicht nur ein Grundstück verkauft, sondern auch mit einem Bauvorhaben auf diesem Grundstück beauftragt werden soll. Der Erwerber schließt einen kombinierten Grundstückskaufvertrag /Werkvertrag nach BGB ab, in dem sich der Bauträger, zur Erbringung der genannten Bauleistungen verpflichtet. Besondere gesetzliche Regelungen enthält die Makler- und Bauträgerverordnung, die den Käufer schützt und Zahlungen ohne entsprechende Sicherung der Bauleistung verhindert. Die Sicherung ist besonders wichtig, wenn Bauunternehmen vor Beendigung des Bauvorhabens zahlungsunfähig werden.  

Der gesamte Bauträgervertrag, bestehend aus Grundstückskaufvertrag, und Werkvertrag, ist von einem Notar zu beurkunden. Entscheidend ist, ob nach dem Willen der Parteien Werk- und Grundstückskaufvertrag eine Einheit bilden und der eine nicht ohne den anderen gelten soll. Änderungen oder Ergänzungen nach Abschluss des Bauträgervertrages sind grundsätzlich ebenfalls notariell zu beurkunden. Auch Sonderwünsche, die nach der Beurkundung zwischen Bauträger und Käufer vereinbart werden, müssen beurkundet werden.

Bei der Verbindung von Kauf- und Werkvertrag und gemeinsamer Beurkundung fällt Grunderwerbssteuer auch auf den für die Bauleistung geplanten Teil an, dieser ist aber von der Umsatzsteuer befreit. Ein Vorteil des Bauträgervertrages ist, dass Kaufvertrag und Werkvertrag eine Einheit bilden. Bei Trennung der Verträge (erst Grundstückskauf, später Vertrag über Errichtung eines Gebäudes) können dem Erwerber rechtliche Nachteile entstehen und eine gemeinsame Rückabwicklung unmöglich machen. In der Praxis werden deshalb der Grundstückskaufvertrag und der Werkvertrag in einer Urkunde vor dem Notar geschlossen. Die Baubeschreibung mit den Plänen wird meist vorab separat beurkundet. Im Bauträgervertrag sind der Kaufpreis dessen Fälligkeit , der Besitz-, Lasten- und Gefahrübergang, die Gewährleistung, die Finanzierung und Vollzugsvollmachten sowie eine Erschließungskostenregelung vereinbart.

Die Notar- und Gerichtskosten, einschließlich der Kosten für die Grundschuldbestellung, richten sich nach der Höhe der Gesamtvertragssumme und liegen bei weniger als 2 Prozent derselben.